L’obbligo di stipulare la polizza persegue l’obiettivo di realizzare l'”equa” e “adeguata” tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, <<dinanzi alla frequente evenienza delle sopravvenute situazioni di crisi o di insolvenza del costruttore>>. La polizza assicurativa decennale “postuma”, prevista dall’art. 4 del d.lgs. n. 122/2005, che il costruttore di un immobile da costruire ha l’obbligo di stipulare a beneficio dell’acquirente o promissario acquirente a copertura dei danni di cui sia responsabile ai sensi dell’art. 1669 cod. civ. (rovina totale o parziale o gravi difetti costruttivi, vizio del suolo o difetti di costruzione) ha natura di assicurazione contro i danni per conto di chi spetta.

L’obbligo della polizza assicurativa decennale è circoscritto all’ipotesi in cui l’acquirente o il promissario acquirente dell’immobile costruendo sia una persona fisica. In mancanza del requisito “soggettivo”, spetta al giudice del merito, in sede di interpretazione del contenuto della polizza stipulata tra le parti e di ricostruzione della comune intenzione dei contraenti, stabilire se il contratto corrisponda all’archetipo legale contemplato dall’articolo 4 del Dlgs n. 122/2005.

E, dunque, se la stipulazione sia stata posta in essere in adempimento dell’obbligo di contrarre a beneficio di un acquirente non determinato, da individuarsi nella persona fisica a cui, nel corso del decennio di efficacia della polizza, venga eventualmente trasferito o promesso l’immobile da realizzare. In questo caso, se l’acquirente fosse un soggetto diverso da una persona fisica, ne sarebbe esclusa la legittimazione a far valere i diritti derivanti dalla polizza.

Al contrario, ove il costruttore, non essendo vincolato da alcun obbligo di contrarre, in considerazione della qualità soggettiva dell’acquirente società o ente collettivo, nell’esercizio della propria autonomia contrattuale abbia liberamente proceduto a concludere un contratto di assicurazione a beneficio di quello specifico soggetto, delimitando il contenuto e i limiti della garanzia assicurativa con riferimento ai danni di cui possa essere ritenuto responsabile ai sensi dell’art. 1669 cod. civ., allora l’acquirente, benché soggetto diverso da persona fisica, è comunque legittimato ad agire direttamente nei confronti dell’assicuratore.

Corte di cassazione – Sezione III civile – Sentenza 27 gennaio 2025 n. 1909