Obbligazioni del conduttore – Canone – Pagamento – “Exceptio non rite adimpleti contractus” – Ammissibilità – Condizioni e limiti – Fattispecie relativa a contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo. (Cc, articoli 1175, 1460, 1575 e 1576)

In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’articolo 1460 del Cc non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto ed all’obbligo di comportarsi secondo buona fede (Nel caso di specie, concernente un contratto di locazione di un immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, nel quale l’odierna intimata era subentrata, richiamato l’enunciato principio e ritenuta inidonea a paralizzare l’iniziativa dell’intimante l’eccezione di inadempimento sollevata, il giudice adito ha accolto la domanda di rilascio dell’immobile, libero e sgombero da persone e cose, assegnando, al contempo, il termine di quindici giorni per promuovere il procedimento di mediazione obbligatoria e disponendo il mutamento del rito con rimessione degli atti per i provvedimenti di competenza).

Obbligazioni del conduttore – Locazione ad uso diverso da quello abitativo – Inidoneità dell’immobile all’esercizio dell’attività del conduttore – Responsabilità del locatore – Limiti – Fondamento. (Cc, articoli 1571, 1575, 1576 e 1578; Legge n. 392/1978, articolo 27)

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato. Invero, la destinazione particolare dell’immobile diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specificapattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso, vieppiù stante il riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore (Nel caso di specie, concernente un contratto di locazione nel quale l’odierna intimata era subentrata, richiamato l’enunciato principio ed esclusa la sussistenza di un inadempimento grave della parte locatrice, tale da legittimare il comportamento della conduttrice, il giudice adito ha accolto la domanda di rilascio dell’immobile, libero e sgombero da persone e cose, assegnando, al contempo, il termine di quindici giorni quindici per promuovere il procedimento di mediazione obbligatoria e disponendo il mutamento del rito con rimessione degli atti per i provvedimenti di competenza).

Tribunale di Trani, sezione civile, ordinanza 26 giugno 2025 n. 425