Mantenimento della cosa in buono stato locativo – Evento dannoso imputabile al comportamento di un terzo

Cc, articoli 1575 e 1576

In tema di locazione immobiliare, non è revocabile in dubbio che il locatore debba effettuare le riparazioni necessarie a prescindere da ogni sua colpa, ricollegandosi l’obbligo all’obiettivo verificarsi del deterioramento che, diminuendo il godimento della cosa, squilibra le reciproche prestazioni: la godibilità deve restare ferma nei termini pattutiti.

Invero, l’obbligo di manutenzione ricadente sul locatore si fonda sulla necessità di garantire la persistenza di un rapporto proporzionale tra il valore del godimento assicurato al conduttore ed il canone pagato al locatore; in mancanza dell’assolvimento di tale obbligazione, il conduttore alla fine del rapporto dilocazione ben spesso si troverebbe a dover pagare un canone sproporzionato per il deperimento fisico del ben locato (il più delle volte derivante dal decorso del tempo) rispetto alla qualità del godimento ritraibile dal bene medesimo.

In siffatta situazione, non rileva quale sia l’antecedente causale dell’evento dannoso, che può essere riconducibile tanto al fatto del locatore, quanto al caso fortuito o al comportamento del terzo; orbene, anche se debba escludersi ogni colpa del locatore, egli sarà tenuto ad effettuare le riparazioni del cespite locato, ma evidentemente non a rispondere dei danni strettamente derivanti dal guasto (dei quali sarà, invece, responsabile solo nel caso di suo diretto contributo causale, colposo e/o doloso).

Pertanto, in linea generale, in presenza di fatti che determinano la limitazione del godimento della cosa locata, il locatore è obbligato ex articolo 1576 del Cc a rimuovere l’inconveniente, salvo il suo diritto di rivalersi sul terzo ove la causa dei lamentati danni sia ad esso imputabile.

Tribunale di Napoli, sezione IX civile, sentenza 30 settembre 2024 n. 8288