Obbligo dell′amministratore di condominio

L′art. 63 disp. att. c.c., impone all′amministratore di condominio sia tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l′escussione degli altri condomini.
Alla luce di quanto sopra, sembra utile sottolineare come l′amministratore sia obbligato a comunicare al creditore, che intenda agire per soddisfare il proprio credito, le specifiche generalità dei condomini morosi, potendo i condomini in regola con i pagamenti essere aggrediti esclusivamente dopo che il comune creditore abbia tentato infruttuosamente di soddisfarsi nei confronti dei primi, stante l′opponibilità a costui del beneficium excussionis.

Cosa bisogna comunicare

L′amministratore non può riscontrare la richiesta del creditore con la trasmissione di un semplice sintetico prospetto, riepilogativo della situazione debitoria. Il problema è che l′art. 63 disp. att. c.c. parla genericamente di "dati", dovendo in tale nozione includersi il nome, il cognome, il codice fiscale e l′indirizzo di ciascuno dei condomini morosi (come risultanti dall′anagrafe condominiale di cui all′art. 1130, n. 6, c.c.), nonché gli importi dovuti da ciascuno di essi e non pagati al condominio con i rispettivi millesimi di competenza.
È importante evidenziare che la mancata indicazione dei millesimi di proprietà non consentirebbe al creditore alcun riscontro in merito alla correttezza della quota dovuta dai singoli condomini, evenienza che comporterebbe estenuanti richieste di chiarimenti all′amministratore ed anche un′eventuale opposizione in giudizio da parte del condomino moroso, qualora lo stesso asserisca di dover pagare meno in relazione alle effettive carature millesimali di proprietà.

Inottemperanza all′obbligo di comunicare i nomi dei morosi

Secondo un′opinione giurisprudenziale, dal tenore letterale della norma si dovrebbe desumere che, in caso di inottemperanza alla richiesta di comunicazione dei dati dei condomini morosi formulata dal creditore, il legittimato passivo nell′eventuale e successivo giudizio debba essere la persona dell′amministratore e non il condominio nella persona dell′amministratore.
In altre parole, l′ultima parte del citato articolo 63 disp. att. c.c., comma 1, delineerebbe un obbligo legale di cooperazione col terzo creditore che sarebbe posto direttamente in capo alla persona dell′amministratore e non costituirebbe affatto un adempimento o un′incombenza derivante dal rapporto di mandato che lo lega ai condomini (in tal senso Trib. Catania 16 gennaio 2018; Trib. Napoli, 1 febbraio 2017; Trib. Napoli 5 novembre 2016).

Secondo la tesi maggioritaria (seguita anche dalla sentenza in commento) deve ritenersi che legittimato passivo nel procedimento instaurato ai sensi dell′art. 63 disp. att. c.c. sia proprio il condominio, in persona dell′amministratore pro tempore.
Questa corrente di pensiero nota come l′amministratore sia in possesso dei dati dei condomini morosi non a titolo personale ma proprio grazie ed in funzione del contratto di mandato che lo legittima a detenere queste informazioni.

Questione privacy: il Tribunale di Roma fornisce un chiarimento (Trib. Roma n. 1190/2024)

La mancata comunicazione dei dati dei morosi è palesemente contraria al canone della buona fede oggettiva, la quale costituisce un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale, che impone anche all′amministratore di condominio di mantenere, nei rapporti della vita di relazione, un comportamento leale (specificantesi in obblighi di informazione e di avviso).
L′amministratrice è pertanto tenuta a comunicare al ricorrente i "dati dei condòmini morosi", (comprendente come detto l′indicazione dei nominativi, delle complete generalità e delle carature millesimali di ciascun obbligato), cosi come prevede il citato articolo 63 disp. att. c.c.
Del resto, come ha chiaramente affermato il Tribunale di Roma l′espressa previsione normativa fa venir meno ogni dubbio sulla possibilità di frapporre limiti derivanti dalla tutela della riservatezza.

Nel caso di specie un avvocato - creditore di un condominio in virtù di un titolo esecutivo - richiedeva all′amministratore la lista dei condomini morosi. Non ricevendo quanto legittimamente richiesto, il legale citava in giudizio il condominio per ottenere una pronuncia che ordinasse la consegna della predetta lista.
Chiedeva, inoltre, una condanna del condominio al pagamento di una penale, per ogni giorno di ritardo nella consegna della lista. Ogni richiesta del ricorrente è stata accolta.

L′amministratore di condominio deve fornire i dati dei morosi al creditore anche se non munito di titolo esecutivo

I possibili danni a carico del condominio

Merita di essere sottolineato che la mancata ottemperanza alla richiesta di pagamento, fondata su un titolo giudiziale avente ad oggetto un credito certo liquido ed esigibile, può comportare a carico del condominio anche l′obbligo di risarcire i danni patrimoniali subiti dal creditore.
Quest′ultimo infatti, non potendo agire in via esecutiva nei confronti dei condomini, potrebbe essere costretto - per la significativa esposizione debitoria con il proprio istituto di credito - a dover sottoscrivere un piano di rientro cui far fronte attraverso risorse personali.
La mancata cooperazione dell′amministratrice rappresenta un comportamento che ostacola il creditore nella tutela del proprio credito e potrebbe poi rende meritevole di accoglimento la richiesta del creditore volta a fissare, ai sensi dell′art. 614 bis c.p.c., una "penale" a carico dell′obbligato per l′eventuale ritardo nella esecuzione della condanna. Il giudice determina l′ammontare della somma tenuto conto del valore della controversia, della natura della prestazione dovuta, del vantaggio per l′obbligato derivante dall′inadempimento, del danno quantificato o prevedibile e di ogni altra circostanza utile.
Il provvedimento costituisce titolo esecutivo per il pagamento delle somme dovute per ogni violazione, inosservanza o ritardo.

In ogni caso il condominio inadempiente deve pure pagare le spese processuali sostenute dal creditore.