Contratto di locazione

Corte di cassazione - Sezione III civile - Ordinanza 28 giugno 2023 n. 18470

In tema di locazione, il risarcimento dei danni per vizi della cosa locata non è un rimedio autonomo, la stessa infatti si può solo aggiungere a quella di risoluzione o di diminuzione del canone, a fronte di un vizio esistente al momento della consegna o anche sopravvenuto. Così la Suprema corte con l′ordinanza 18470/2023.

Gli altri precedenti della Cassazione
Nella pronunzia in rassegna vengono ricordati in motivazione i seguenti precedenti giurisprudenziali:
- nel senso che in tema di locazione, mentre, ai fini degli obblighi di manutenzione e di riparazione, ai sensi degli artt. 1575 e 1576 Cc, alla allegazione dell′inadempimento del locatore si accompagna naturalmente la domanda di risarcimento dei danni, la domanda risarcitoria, di cui all′art. 1578, comma 2, Cc, relativa ai danni derivanti da vizi della cosa locata, oltre a non essere autonomamente proponibile rispetto a quella di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo, non è concepibile in caso di vizi sopravvenuti, non potendo di questi valutarsi la conoscenza da parte del conduttore o la colpevole ignoranza da parte del locatore al momento della consegna, Cassazione, sentenza 14 marzo 2013, n. 6580;
- per il rilievo che in caso di vizi, chi non abbia conosciuto i vizi stessi prima della stipulazione del contratto di locazione, può domandare, oltre la risoluzione del contratto, o la riduzione del canone, anche il risarcimento del danno per inadempienza contrattuale, ove il locatore sia in colpa per avere taciuto i vizi della cosa locata, di cui era a conoscenza, Cassazione, sentenza 9 gennaio 1963, in Giurisprudenza italiana, 1964, I, 1, c. 490.
In termini opposti, rispetto al principio enunciato nella pronunzia in rassegna, e in Cassazione, sentenza 14 marzo 2013, n. 6580, comunque, quanto emerge da Cassazione, sentenza 26 aprile 2010, n. 9910, in Giustizia civile, 2010, I, p. 1872, in motivazione, ove, tra l′altro, si legge: a prescindere da ogni altra questione - sulla possibilità per il conduttore di esercitare cumulativamente una delle azioni previste dal primo comma con quella di cui al secondo, che non rileva in questa sede - è agevole osservare che la norma positiva:
- da un lato, contrappone, nettamente l′azione di risoluzione e quella di riduzione del corrispettivo, a quella di risarcimento dei danni;
- dall′altro, detta non equivoche distinte discipline a seconda che sia esercitata una azione o piuttosto l′altra.
In particolare:
- mentre ai fini dell′esercizio delle azioni di cui al comma 1 (di risoluzione e di riduzione del corrispettivo) il locatore è esonerato da responsabilità nella eventualità si tratti di vizi conduttore conosciuti o facilmente riconoscibili lo stesso - cioè - al fine del rigetto della domanda attrice deve dare la prova che i vizi della cosa erano conosciuti o facilmente conoscibili da parte del conduttore al momento della consegna della cosa locata;
- diversamente, in caso il conduttore abbia esercitato l′azione di danni (di cui al comma 2), il locatore è esente da responsabilità esclusivamente nella eventualità dia la prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi.
Pacifico quanto precede, non controverso che nella specie il conduttore... non ha esercitato né la azione di risoluzione del contratto né quella di riduzione del corrispettivo dovuto, è di palmare evidenza la assoluta irrilevanza - al fine del decidere - di tutte le considerazioni svolte dalla ricorrente al fine di dimostrare che nella specie il conduttore conosceva i vizi della cosa locata o che questi erano facilmente conoscibili.
In realtà al fine di escludere la propria responsabilità la ricorrente principale doveva dedurre e dimostrare che al momento della conclusione del contratto essa .. ignorava "senza colpa" i vizi della cosa e non - come ha fatto - invocare la immediata conoscibilità del vizio, certo essendo che se questo - come si afferma nel motivo - era immediatamente percepibile, e percepito, da parte del locatore che, di conseguenza, non può invocare di ignorarlo "senza colpa".
In termini generali si è osservato, tra l′altro:
- in tema di locazione immobiliare, in caso di domanda di risoluzione ex art. 1578 Cc grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di vicinanza della prova) l′onere di individuare e dimostrare l′esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l′idoneità del bene all′uso pattuito, spettando, invece, al locatore convenuto di provare, rispettivamente, che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore, laddove intenda paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo, ovvero di averli senza colpa ignorati al momento della consegna, se intenda andare esente dal risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa, Cassazione, sentenza 10 febbraio 2017, n. 3548;
- in tema di locazione immobiliare, le immissioni derivanti da immobili vicini non sono idonee ad integrare vizio della cosa locata, agli effetti dell′art. 1578 Cc, in quanto non attengono all′intrinseca struttura della cosa medesima né alla sua interazione con l′ambiente circostante, ma dipendono dal fatto del terzo; esse, pertanto, configurano molestie di fatto, ai sensi del comma 2 dell′art. 1585 Cc, con la conseguenza che, se intollerabili, sono interamente ascrivibili alla condotta del terzo, mentre, se tollerabili, non determinano alcun danno suscettibile di risarcimento, Cassazione, sentenza 4 novembre 2014, n. 23447;
- la responsabilità del locatore per i danni derivanti dall′esistenza dei vizi sussiste anche in relazione a vizi preesistenti la consegna ma manifestatisi successivamente a essa nel caso in cui il locatore poteva conoscere, usando l′ordinaria diligenza, i vizi secondo la disciplina di cui all′art. 1578 Cc.; in tal caso, il locatore è tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore in conseguenza delle condizioni abitative dell′immobile locato quand′anche tali condizioni fossero note al conduttore al momento della conclusione del contratto, in quanto la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto interprivato di esclusione o limitazione della responsabilità, Cassazione, sentenza 19 settembre 2014, n. 19744, in Archivio locazioni condominio e immobili, 2015, p.34;
- nell′ipotesi in cui il locatore di un immobile adibito a uso diverso da quello di abitazione (nella specie, a palestra e centro estetico), convenuto in giudizio dal conduttore al fine di ottenere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni, chiami in causa il comune, chiedendone l′affermazione dell′esclusiva responsabilità quale conseguenza dell′emanata ordinanza sindacale di sospensione dell′attività svolta nel bene locato per carenze di salubrità ed agibilità, la domanda di garanzia impropria esercitata nei confronti della Pa, per la ritenuta illegittimità dell′ordinanza contingibile ed urgente dovuta all′insussistenza dei suoi presupposti qualificanti, appartiene alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, senza che abbia rilievo, al fine di legittimarne l′attrazione per connessione davanti al giudice ordinario, il collegamento esistente fra detto rapporto di garanzia ed il rapporto privatistico tra locatore e conduttore, Cassazione, sez. un., sentenza 10 agosto 2012, n. 14371;
- il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l′obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione; quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell′urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell′inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l′eventuale divieto del locatore, Cassazione, sentenza 8 luglio 2010, n. 16136, in Giustizia civile, 2011, I, p. 1555;
- allorquando il conduttore, all′atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunciato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunciato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l′esatto adempimento, né avvalersi dell′eccezione di cui all′art. 1460 Cc, Cassazione , sentenza 25 maggio 2010, n. 12708, in Archivio della locazione e del condominio, 2011, p. 191, con nota di De Tilla M., Effetti sulla locazione della conoscenza dei vizi della cosa locata;
- in tema di vizi della cosa locata, il locatore è tenuto, ai sensi dell′art. 1575 Cc., a consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e, quindi, dovendo adempiere con diligenza la relativa prestazione, il medesimo deve eseguire, prima della consegna, i necessari accertamenti, la cui omissione è ragione di colpa; qualora il conduttore abbia esercitato l′azione di risarcimento per i danni derivati dai vizi della cosa locata, il locatore è esente da responsabilità solo se prova di aver ignorato tali vizi senza colpa, Cassazione, sentenza 17 maggio 2010, n. 11969;
- in tema di vizi della cosa locata, nel caso di locazione di un′automobile, il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore i danni derivanti dal difettoso funzionamento di parti meccaniche; né egli può esonerarsi dalla responsabilità, adducendo la sua incolpevole ignoranza del difetto, qualora non abbia provveduto, prima della consegna del veicolo al conduttore, ad ispezionare l′autovettura, dovendo tale controllo essere compiuto prima di ogni consegna al conduttore, in considerazione della particolare usura a cui sono sottoposti i veicoli da noleggio, Cassazione, sentenza 24 febbraio 2010, n. 4495, in Archivio circolazione assicurazione e responsabilità, 2010, p. 518;
- allorquando il conduttore, all′atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né avvalersi dell′eccezione di cui all′art. 1460 Cc, dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell′eventuale riduzione dell′uso pattuito ovvero accollandosi l′onere delle spese necessarie per adeguare l′immobile locato all′uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso, Cassazione, sentenza 1° dicembre 2009, n. 25278;
- la responsabilità del locatore per i danni derivanti dall′esistenza dei vizi sussiste anche in relazione a vizi preesistenti la consegna ma manifestatisi successivamente ad essa nel caso in cui il locatore poteva conoscere, usando l′ordinaria diligenza, i vizi secondo la disciplina di cui all′art. 1578 Cc; l′onere della prova relativa all′impossibilità di conoscere i vizi con l′uso dell′ordinaria diligenza grava sul locatore e la valutazione del raggiungimento o meno della prova liberatoria da parte del locatore costituisce una valutazione di merito tale da escludere la sua sindacabilità nel giudizio di legittimità se non per vizi logici o giuridici, Cassazione, sentenza 9 luglio 2008, n. 18854, che ha confermato la decisione dei giudici di merito di condanna della locatrice al risarcimento dei danni e all′esecuzione dei lavori necessari all′eliminazione di fenomeni di infiltrazione di umidità, lavori consistenti in un intervento risolutivo di tinteggiatura con pitture speciali a carattere manutentivo esorbitante dalla manutenzione ordinaria;
- il conduttore la cui salute sia minacciata da vizi della cosa locata può chiedere il risarcimento del danno nelle ipotesi in cui non conosceva le condizioni abitative dell′immobile, ovvero quando il locatore si sia reso inadempiente all′obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all′uso convenuto, Cassazione, sentenza 9 novembre 2006, n. 23909, in Nuova giurisprudenza civile commentata, 2007, I, p. 837, con nota di Polo M.C., Vizi sopravvenuti nella locazione e risarcimento del danno alla salute in favore del conduttore.

In base all′articolo 1578 del codice civile
In margine all′art. 1578 Cc in sede di merito si è precisato, tra l′altro:
- la garanzia spettante al conduttore per vizi della cosa locata, prevista dall′art. 1578 Cc, e collegata all′obbligo di consegna dell′immobile locato in stato da servire all′uso convenuto (art. 1575 Cc), opera solo se i vizi della cosa erano, al momento della stipulazione del contratto, sconosciuti o non facilmente riconoscibili dal conduttore stesso, essendo evidente che, in caso contrario, quest′ultimo potrà chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento ed il risarcimento del danno - ove ricorrano i presupposti dell′art. 1453 Cc - solo se il locatore abbia assunto espressamente, e, poi, non abbia adempiuto, l′obbligo di eliminare i vizi, Tribunale di Busto Arsizio, sentenza 12 ottobre 2000, in Rassegna locazioni, 2001, p. 77 (che ha ritenuto che l′inadeguatezza della canna fumaria in relazione all′esercizio di un′attività di trattoria costituisse vizio riconoscibile dal conduttore e, conseguentemente, non giustificasse l′azione di risoluzione per inadempimento del locatore in assenza di uno specifico obbligo di eliminazione del suddetto vizio che fosse stato contrattualmente assunto dal locatore)
- deve essere esclusa la responsabilità del locatore nell′ipotesi in cui sussistano vizi sopravvenuti dell′immobile che al momento della consegna non presentava vizi riconoscibili di sorta, essendo altresì escluso non solo il ristoro del danno provato, ma anche la responsabilità derivante dall′obbligo di mantenere la cosa in buono stato locativo qualora i vizi compromettano gravemente il godimento dell′immobile, Appello Perugia, sentenza 5 novembre 1996, in Rassegna giurisprudenza umbra, 1997, p. 6;
- se durante la locazione di un immobile adibito ad uso abitativo sopravvengono vizi tali da diminuire in maniera apprezzabile l′idoneità del bene all′uso locativo pattuito, il conduttore ha diritto di ottenere la riduzione del canone ma non il risarcimento dei danni, non potendo i vizi sopravvenuti essere conoscibili dal locatore al momento della consegna dell′immobile, Pretura di Orvieto, 13 luglio 1993, in Rassegna giurisprudenza umbra, 1994, p. 80;
- il contratto con cui il titolare di una pista di pattinaggio concede a un avventore l′uso esclusivo temporaneo di un paio di pattini, dietro corrispettivo, perché ne faccia uso sulla pista stessa, integra un contratto di locazione dei pattini, con la conseguenza che il cliente, qualora l′uso di detti pattini gli cagioni danni, non può fondare la propria pretesa risarcitoria né su una responsabilità contrattuale, atteso il rapporto contrattuale che lo lega al titolare della pista di pattinaggio, né sulla norma che disciplina la responsabilità delle cose in custodia, ma sull′altra relativa ai vizi della cosa locata, sempre che riesca a dimostrare l′esistenza del vizio ed il nesso di causalità fra esso e l′evento, Tribunale Vallo della Lucania, sentenza 10 agosto 1992, in Archivio civile, 1992, p. 1074;
- la clausola aggiunta a un contratto di locazione che esonera il locatore per eventuali danni che possono derivare alla merce che sarà depositata in un determinato locale, dimostra che all′atto della stipula del contratto il conduttore conosceva i difetti della cosa locata; non sussiste, pertanto, a suo carico, l′onere di provare di aver senza colpa ignorato i vizi, Appello di Napoli, sentenza 14 ottobre 1991, in Archivio locazioni condominio e immobili, 1992, p. 116;
- i danni subiti dal conduttore a seguito di infiltrazioni nell′immobile di acqua piovana non sono a carico del condominio, ma del proprietario-locatore qualora dette infiltrazioni si siano verificate attraverso manufatti di esclusiva proprietà di quest′ultimo, Tribunale di Bari, sentenza 21 settembre 1988, in Archivio locazioni condominio e immobili, 1989, p. 105;
- la garanzia per i vizi di cui all′art. 1578 Cc non compete per i vizi conosciuti o facilmente riconoscibili, con la conseguenza che in tale caso il conduttore non può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né domandare il risarcimento dei danni, Appello Cagliari, sentenza 21 gennaio 1986, in Rivista giuridica sarda, 1987, p. 347.