Convocazione assemblea condominiale

Considerato che frequentemente i coniugi acquistano unità immobiliari in comproprietà, è lecito interrogarsi se l′avviso di convocazione debba essere diramato a entrambi o se sia sufficiente trasmetterlo a uno solo di essi. La sentenza del Tribunale di Latina, pubblicata il 22 giugno 2023 al n. 1463 (II Sezione civile, giudice dott. Antonio Gabrielli), affronta, con specifico riguardo al procedimento convocativo delle assemblee condominiali, il caso in cui una unità abitativa sia oggetto di comunione fra i coniugi, dunque in regime di comproprietà.

La vicenda processuale
Nel caso trattato, un gruppo di condòmini aveva evocato il proprio condominio dinnanzi al Tribunale di Latina per fare accertare l′invalidità della delibera in quanto alcuni coniugi comproprietari non erano stati adunati all′assemblea. Chiedevano, perciò, l′immediata sospensione del deliberato e, nel merito, la declaratoria di nullità/annullabilità.
Il condominio si era costituito deducendo la regolarità delle convocazioni trasmesse ai proprietari dei cespiti immobiliari, anche in assenza della menzione dei comproprietari opponenti. Quanto al coniuge pretermesso, riteneva presupposta la conoscenza dell′avviso di convocazione in quanto l′invio si era perfezionato raggiungendo l′altro coniuge comproprietario.

L′assunto motivazionale del tribunale latinese
Il decidente ha dapprima qualificato la causa petendi al fine di accertare se le denunciate irregolarità rientravano nel novero dei vizi di nullità o mera annullabilità della delibera impugnata. La giurisprudenza sostiene che l′azione di annullamento prevista dall′articolo 1137 del Cc costituisce la regola generale mentre le ipotesi di nullità sono residuali e rinvenibili in assenza degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell′oggetto (in senso materiale o giuridico), da valutare in relazione al difetto assoluto di attribuzioni in caso di contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative, all′ordine pubblico o al buon costume.
La legittimazione a impugnare spetta al condomino che sia stato assente all′adunanza o, qualora presente, abbia espresso il proprio dissenso o si sia astenuto. Nella fattispecie vagliata, gli impugnanti, assenti all′assemblea, hanno contestato i vizi afferenti al procedimento convocativo, ovvero il mancato invito di tutti i comproprietari; ipotesi, questa, che relega la deliberazione opposta nell′ampio limbo dei vizi di annullabilità. Invero, la delibera assunta in assenza di regolare convocazione dà luogo al vizio di annullabilità deducibile solo dall′interessato, cioè dal condomino che non sia stato convocato. Tutti i proprietari rivestono la qualità di condòmini a prescindere dalla comproprietà dell′immobile.
Il giudicante latinense rammenta che l′articolo 66, comma 3, delle Disposizioni attuative Cc prescrive che in caso di omessa convocazione degli aventi diritto, la delibera assembleare è annullabile a istanza dei dissenzienti o assenti in quanto non ritualmente adunati. Soggiunge che la legge non sancisce particolari modalità di notifica ai condòmini della convocazione, potendo essere eseguita in qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo e provata dall′amministratore attraverso univoci elementi e circostanze dalle quali risulti, anche in via presuntiva, che il condomino ne ha concretamente ricevuto notizia.
La pronuncia in annotazione chiarisce che l′invio dell′avviso di convocazione a uno solo dei coniugi conviventi è bastevole a soddisfare l′obbligo dell′amministratore di notiziare tutti i condòmini. Perciò all′altro coniuge comproprietario non è necessario trasmettere la convocazione la cui omissione non potrà essere fatta valere come causa di annullamento della delibera adottata in sua assenza. Dunque, trattandosi di comproprietà dell′immobile, non essendo necessarie particolari formalità convocative, il giudicante ha ritenuto che quando l′avviso viene trasmesso a uno dei comproprietari, quest′ultimo renda edotti gli altri della convocazione. Ciò sempreché siano assenti i conflitti fra comproprietari, situazione ricorrente nell′ipotesi in cui sono coniugi conviventi nello stesso alloggio. Al riguardo, richiama la giurisprudenza secondo cui l′esigenza che tutti i comproprietari siano preventivamente informati della convocazione può ritenersi soddisfatta quando risulti che in qualunque modo ne abbiano avuto notizia (Cass. 18 febbraio 2000, n. 1830). In caso di comproprietari, il requisito può ritenersi soddisfatto qualora l′avviso sia trasmesso ad uno solo degli aventi diritto, purché si abbia ragionevole certezza di ritenere che anche l′altro comproprietario sia stato reso edotto.
Il decidente rinsalda l′assunto motivazionale richiamando la giurisprudenza (Cassazione 16 febbraio 1996, n. 1206) secondo cui "la validità della convocazione per la riunione dell′assemblea condominiale di uno dei comproprietari pro indiviso di piano o di porzioni di piano di un condominio può evincersi anche dall′avviso dato all′altro comproprietario, qualora ricorrano circostanze presuntive tali da far ritenere che il secondo comproprietario abbia reso edotto il primo della convocazione stessa (nella specie, trattandosi di coniugi comproprietari di un appartamento, conviventi in pieno accordo e senza contrasto di interessi tra loro, è stato ritenuto presumibile che l′invito notificato ad uno di essi per l′assemblea condominiale fosse stato portato a conoscenza anche dell′altro)". É stata eccepita l′illegittimità della delibera per la omessa convocazione a cinque comproprietarie degli immobili. Tuttavia, dalle evidenze istruttorie non erano emersi elementi di conflittualità fra i coniugi tali da escludere la presunzione di conoscenza e informazione della convocazione notificata ai soli rispettivi mariti.
In conclusione, il tribunale, accertata la qualità dei coniugi delle comproprietarie pretermesse e uniche legittimate a impugnare la delibera assembleare, rilevata l′assenza di conflitti che avrebbe potuto escludere la mancata comunicazione, ha ritenuto che i coniugi comproprietari non adunati erano stati comunque resi edotti delle convocazioni ricevute dai rispettivi coniugi (mariti comproprietari), ragion per cui ha rigettato la domanda di annullamento.

I dati normativi riformati
É opinione di chi scrive che il diritto a essere convocato rinviene il suo fondamento nel nuovo assetto normativo novellato dall′intervento riformatore del 2012. La riforma del condominio obbliga la convocazione in assemblea di tutti i comproprietari. Il diritto del coniuge comunista a ricevere la convocazione discende dall′articolo 1136, comma 6, del Cc, il quale prescrive che "l′assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati". La mancata convocazione di tutti i comproprietari dell′immobile indiviso sancisce l′irregolarità dell′assemblea sul presupposto che la legge impone la regolare convocazione di tutti gli aventi diritto. Laddove vi siano più comproprietari di una unità immobiliare ricompresa in un condominio, la convocazione deve pervenire ad ognuno di essi affinché possano individuare un loro rappresentante che intervenga alla assemblea secondo quanto prescrive l′articolo 67 delle Disposizioni attuative Cc.
L′articolo 66 delle Disposizioni attuative Cc prescrive che in caso di omessa convocazione degli aventi diritto la delibera assembleare è soggetta alla sanzione dell′annullamento. L′omessa convocazione di un condomino incide sulla regolarità costitutiva dell′assemblea integrando un motivo di annullamento della delibera in base all′articolo 1137 del Cc. L′impugnazione, da esperirsi entro il termine decadenziale di trenta giorni decorrenti dalla comunicazione della delibera o dal momento in cui ne riceve conoscenza, spetta al condomino che ha un effettivo interesse, perciò al comproprietario pretermesso. Il cennato articolo 66 prescrive altresì che la convocazione all′assemblea debba raggiungere "tutti gli aventi diritto" tramite posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano.
Tutti i comproprietari devono essere convocati all′assemblea affinché possano nominare il loro rappresentante come prescritto dall′articolo 67, comma 2, delle Disposizioni attuative Cc il quale dispone che "qualora un′unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell′assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell′articolo 1106 del codice". Ciò significa che tutti i comproprietari hanno diritto di partecipare all′assemblea, ma la loro volontà si considera unica poiché possono esprimere un solo voto. Inoltre, i comproprietari di una unità immobiliare, in caso di contrasto sulla nomina del loro rappresentante, devono procedere con delibera a maggioranza interna. Si deduce che tutti i comproprietari dovranno essere necessariamente informati della convocazione d′assemblea per poter decidere chi manifesterà il voto (unitariamente considerato) in assemblea.
Non può sottacersi che prima della riforma l′avviso di convocazione non era assoggettato a particolari formalità. Infatti, era sufficiente che tutti i condòmini fossero stati invitati (articolo 1136 del Codice civile pre riforma) essendo persino valida anche la comunicazione verbale. Dunque, l′obbligo di adunare tutti i condòmini era lasciato alla libertà della forma. Finanche l′intervento del condomino in assemblea, a mezzo del rappresentante, non richiedeva la delega scritta (art. 67 delle Disposizioni attuative Cc ante riforma). Tali principi venivano applicati ai comproprietari dell′unità immobiliare (coniugi comproprietari conviventi). Regnava la presunzione di conoscenza della convocazione e la prassi del conferimento verbale al coniuge intervenuto all′assemblea con potere di rappresentanza. Il maggior rigore dell′assetto riformato, applicabile anche ai casi di coniugi comproprietari e conviventi, esclude la prova presuntiva imponendo la diramazione dell′avviso ad entrambi con prova certa e documentata dell′eseguito invio.

Il recente orientamento è aderente alle norme riformate
La Corte di Appello di Catania (23 aprile 2019, n. 924) ha dato la stura a un nuovo indirizzo che ben si coniuga con il riformato dettato codicistico in tema di condominio. Ha chiarito che la mancata convocazione al coniuge in comunione legale rende annullabile la delibera assembleare. Entrambi i coniugi devono essere convocati all′assemblea di condominio.
L′amministratore, dunque, è tenuto a convocare tutti i comproprietari sicché dovrà trasmettere l′avviso di convocazione ad entrambi i coniugi. La pronuncia richiama il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità sul punto (riferito ai casi generali di immobili in comunione, Cass. 1 agosto 2006, n. 17486, 13 maggio 2014, n. 10338), e partendo dall′articolo 66 delle Disposizioni attuative Cc ribadisce che l′omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento delle delibere assembleari. Annullamento che può essere fatto valere unicamente dal coniuge pretermesso trovando applicazione la regola generale dell′articolo 1441 del Cc secondo cui l′annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse è stabilito dalla legge.
Nella stessa linea di pensiero si è inserito il Tribunale di Roma (27 settembre 2021, n. 14944) affermando che "anche nel caso in cui l′immobile è unitario i comproprietari hanno diritto ad essere convocati in assemblea". L′articolo 67, comma 2, delle Disposizioni attuative Cc rimarca la necessità che tutti i comproprietari debbano essere resi edotti della convocazione assembleare onde poter concordare la propria posizione riguardo alle questioni poste in discussione e determinare il proprio rappresentante comune. Di recente, anche il Tribunale di Messina (5 settembre 2023, n. 1548) ha evidenziato che nel caso in cui l′avviso di convocazione sia stato inviato ad un solo coniuge, la delibera assembleare potrà essere annullata ad iniziativa di quello pretermesso.
Deve soggiungersi che nel caso di immobile facente parte di una comunione legale coniugale, opera l′articolo 180, comma 1, del Cc sulla cui base la rappresentanza in giudizio per gli atti relativi all′amministrazione dei beni della comunione spetta ad entrambi i coniugi disgiuntamente. Consegue che ognuno di essi ha una propria legittimazione a esperire qualsiasi azione volta alla tutela della proprietà o del godimento dell′immobile, impugnazioni delle delibere pregiudizievoli alla sicurezza o al decoro dell′edificio o all′uso delle parti comuni senza che sia indispensabile la partecipazione al giudizio dell′altro coniuge (non vertendo nell′ipotesi il litisconsorzio necessario).
L′indirizzo ci sembra condivisibile poiché ogni coniuge comproprietario ha diritto di essere tutelato individualmente. La linea adottata dalla pronuncia in annotazione confligge con l′articolo 1136, comma 6, del Cc atteso che l′assemblea può deliberare solo se tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente adunati. L′amministratore dovrà convocare separatamente ciascun coniuge mediante raccomandata postale, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano onde evitare il rischio di annullamento della delibera.
A ciascuno dei coniugi dovrà essere comunicato l′avviso di convocazione e non avranno rilievo alcuno le eventuali circostanze presuntive (come, ad esempio, coppia convivente senza contrasti) tali da far ritenere che un coniuge abbia informato l′altro della convocazione ricevuta. Non importa, infatti, che all′assemblea prenda parte il marito, se lo stesso non agisce in nome della moglie (App. Catania 23 aprile 2019 n. 924). In ogni caso la convocazione di marito e moglie è scelta ancor più obbligata se i coniugi sono separati e residenti in due luoghi diversi (Trib. Milano 18 ottobre 1993). L′amministratore deve evitare il rischio di impugnazione della delibera assembleare annullabile ad iniziativa del coniuge pretermesso.
Parte della giurisprudenza - alla quale si è uniformata la sentenza latinense - ha statuito il principio secondo cui, ai fini della regolare costituzione dell′assemblea di condominio, la convocazione di uno dei comproprietari pro indiviso può risultare anche dall′avviso dato all′altro comproprietario qualora ricorrano circostanze presuntive tali da far ritenere che il secondo comproprietario abbia reso edotto il primo della convocazione. Il medesimo principio è stato applicato ai coniugi conviventi in pieno accordo. La convocazione inviata al marito si presume conosciuta anche dalla moglie (Trib. Grosseto 8 marzo 2018, n. 249, Cass. 16 febbraio 1996, n. 1206).
É evidente che l′orientamento cui si aggrappa la pronuncia in annotazione non può essere condiviso perché cozza contro l′inderogabilità dell′articolo 1136, comma 6, del Cc il quale sancisce che l′assemblea è legittimata a deliberare solo se tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati.