Assemblea di condominio

Impugnabile la delibera se l′altro comproprietario la vota su un punto non all′ordine del giorno

Corte di cassazione - Sezione II civile - Ordinanza 8 settembre - 2 ottobre 2023 n. 27772

LA MASSIMA
Condominio - Assemblea - Impugnazione della delibera da parte del comproprietario - Su un punto non all′ordine del giorno - Ammissibilità - Voto favorevole dell′altro comproprietario - Irrilevanza. (Cc, articolo 1137; Cc, disposizioni di attuazione, articoli 66 e 67)
In tema di assemblea condominiale la delega che un comproprietario di un immobile fa all′altro per partecipare all′assemblea e il fatto che quest′ultimo abbia votato a favore di una delibera o, comunque, non abbia manifestato il suo dissenso prima della votazione su un punto non compreso nell′ordine del giorno, non pregiudica l′impugnazione della delibera da parte del comproprietario delegante.

La delega conferita può solo riferirsi a lavori presenti nella convocazione
Con la sentenza n. 27772/2023 la Suprema Corte di cassazione torna ad affrontare la questione relativa alla possibilità per il comproprietario di un immobile, sito in un condominio, di impugnare la delibera assembleare alla quale non aveva partecipato direttamente ma aveva delegato l′altro comproprietario, in presenza di un voto favorevole alla delibera da parte di quest′ultimo e di un ordine del giorno non preciso.

La vicenda
La delibera in ispecie, riguardante lavori di impermeabilizzazione di alcuni locali, veniva annullata da parte del giudice di primo grado il quale accoglieva la domanda proposta dal comproprietario non partecipante all′assemblea, rilevando la non corrispondenza tra i punti all′ordine del giorno e quanto deliberato.
A seguito dell′impugnativa proposta dal Condominio, il giudice di appello confermava la decisione osservando che, la mancanza nell′ordine del giorno dell′argomento approvato, aveva impedito al soggetto delegante non solo di valutare quale posizione assumere sulla questione, ma anche di fornire una qualsiasi indicazione all′altro comproprietario, sicché la partecipazione all′assemblea di quest′ultimo doveva considerarsi tamquam non esset.
Il Condominio investiva, quindi, della vicenda il giudice di legittimità sollevando una serie di contestazioni alla decisione gravata e, più precisamente, quella relativa alla carenza di legittimazione attiva da parte del comproprietario agente perché la delibera contestata era stata assunta con il voto favorevole di tutti i condomini e quindi anche di quello dell′altro comproprietario; quella collegata al disposto di cui all′art. 67, comma 2, delle disposizioni di attuazione al codice civile secondo il quale, qualora un′unità immobiliare sia in proprietà indivisa con più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante nell′assemblea, per cui avendo, nello specifico, partecipato all′assemblea uno dei comproprietari doveva scattare la preclusione di cui all′art. 1137, comma 2, del codice civile ad impugnare la delibera; quella, infine, quella secondo cui l′irregolarità attinente il procedimento di convocazione non poteva più essere sollevata dal condomino che, partecipando alla discussione, non l′avesse eccepita preliminarmente.

La decisione della Cassazione
La Suprema Corte ha ritenuto infondati tali motivi di doglianza sulla scorta di un indirizzo giurisprudenziale assai conforme (Cass. n. 19435/21, n. 1830/00, n. 8116/99) in forza del quale era stato affermato il principio secondo cuiil disposto dell′art. 67, comma 2, disp. att.cc., in vigore prima delle modifiche introdotte dalla l. 220/12, impone che qualora un immobile, sito in un condominio, appartenga a più persone, queste hanno diritto in assemblea a un solo rappresentante, designato dai comproprietari. Ciò nonostante, tutti i comproprietari debbono essere convocati per l′assemblea e ciascuno conserva il potere d′impugnazione ex art. 1137 cc.
Qualora, poi, l′immobile faccia parte di una comunione legale coniugale, come nel caso specifico, la rappresentanza in giudizio spetta ad entrambi i coniugi e, quindi, ciascuno di essi può agire per la tutela della proprietà anche impugnando le delibere condominiali che si assumono pregiudizievoli, senza che sia indispensabile la partecipazione in giudizio dell′altro coniuge (Cass. n. 18123/13, n. 75/06).
Nella fattispecie ora esaminata dalla Corte, pertanto, entrambi i comproprietari erano legittimati a impugnare la delibera e il fatto che un comproprietario avesse delegato l′altro a partecipare all′assemblea e che quest′ultimo avesse votato a favore della delibera non era di preclusione dell′impugnativa da parte del comproprietario delegante.
Tra il rappresentante e il rappresentato intercorre, infatti, un rapporto di mandato con la conseguenza che, pur non dovendo il mandatario eccedere i limiti del mandato (Cass. n. 22958/22) e pur essendo possibile per il mandante ratificare l′atto del mandatario non compreso nel mandato, qualora ciò avvenga il mandante deve ritenersi legittimato all′impugnazione ex art. 1137 cc. quale condomino assente, giacché la delega conferita non poteva certo riferirsi ad argomenti non compresi nell′ordine del giorno.
In sostanza, poiché tutti i comproprietari pro indiviso mantengono il potere di impugnare le delibere assembleari, in presenza delle condizioni di cui all′art. 1137 cc., poiché il comproprietario-delegante era da considerarsi assente perché la questione deliberata non era compresa nell′ordine del giorno, la Corte ha considerato del tutto irrilevante non solo il fatto che il comproprietario-delegato abbia espresso parere favorevole alla delibera ma anche che la questione del vizio del verbale non sia stata dedotta in assemblea.
Come abbiamo detto l′articolo 67, 2° comma, disp. att.cc. è stato oggetto di variazioni per effetto della legge n. 220/12 che ha apportato delle modifiche in tema di rappresentanza. Nel testo della norma in vigore fino al 17 giugno 2013, in caso di pluralità di proprietari dell′appartamento era previsto che il diritto di voto fosse riservato ad un solo rappresentante designato dai comproprietari interessati; in mancanza di designazione, la disposizione prevedeva, che dovesse essere il presidente dell′assemblea a provvedere per sorteggio.
L′attuale formulazione dell′art. 67, pur mantenendo fermo il diritto dei comproprietari ad avere un solo rappresentante in assemblea, ha stabilito che quest′ultimo deve essere scelto dalla maggioranza dei comproprietari, computata per quote, secondo il disposto dell′art. 1106 cc. che, a sua volta, richiama l′art. 1105 cc.. In questo modo, il Legislatore ha voluto evitare l′insorgere di contrasti tra i proprietari in ambito assembleare, preferendo che gli eventuali dissidi siano composti prima della riunione condominiale.
Il richiamo all′art. 1105 cc. conferma, inoltre, il principio secondo cui tutti i partecipanti alla comunione hanno diritto di concorrere nell′amministrazione della cosa comune, per cui i comproprietari potranno decidere sulle indicazioni di voto da impartire al rappresentante e che - ove attengano ad atti eccedenti l′ordinaria amministrazione - richiederanno la maggioranza qualificata (due terzi dei partecipanti alla comunione) ai sensi dell′articolo 1108 cc.
Nella nuova formulazione della norma appare chiaro che la violazione delle indicazioni espresse dalla maggioranza della comunione da parte del rappresentante abbia rilevanza meramente interna e non incida sulla validità del voto espresso dal rappresentante medesimo.