Differenza tra preliminare, opzione e patto di prelazione

Cassazione civile, sezione III, ordinanza 6 giugno 2024, n. 15801

Il contratto preliminare determina l′insorgenza dell′obbligo - di una parte (se unilaterale) o di entrambe (se bilaterale) - di concludere il contratto definitivo e il correlativo diritto di pretendere che la parte obbligata presti il necessario consenso a tal fine; il patto di opzione attribuisce invece all′opzionario il diritto potestativo di concludere il contratto cui detto patto accede, mediante il connesso esercizio, cui corrisponde la posizione di soggezione dell′altra parte (concedente): la dichiarazione di volontà con cui l′opzionario esercita il diritto determna la conclusione del contratto; il patto di prelazione, invece, attribuisce al promissario il diritto di essere preferito nella conclusione del contratto , alle condizioni concordate, ma resta fermo il potere del promittente di non concludere il contratto stesso, non essendovi di regola obbligato (e salvo che il patto non preveda anche un tale obbligo).
In forza del patto di prelazione, il promittente è tenuto ad uno specifico comportamento per il caso di determinazione a stipulare il contratto, comportamento rappresentato dalla comunicazione di tale intenzione al prelazionario (denuntatio). La comunicazione, se positivamente riscontrata, non determina a sua volta, di regola, né la conclusione del contratto definitivo, né l′obbligazione di stipulare il contratto alle condizioni indicate; dunque, non fa sorgere neppure un contratto preliminare, salvo che non lo si sia espressamente previsto. Il promittente, infatti, può anche decidere di non stipulare il contratto; perché insorga l′obbligo di stipularlo è necessaria la previsione espressa, nell′ambito del patto di prelazione, come conseguenza dell′accettazione della denuntiatio diretta a garantire la prelazione stessa.
Resta fermo che, nel caso di violazione del patto di prelazione (puro e semplice) da parte del promittente, che concluda senz′altro con terzi il contratto cui esso inerisce, senza effettuare la denuntiatio, oppure senza attendere la scadenza del termine assegnato al prelazionario per il relativo esercizio, o anche senza tener conto dell′avvenuta accettazione dello stesso prelazionario, questi può solo agire per il risarcimento del danno derivante dall′inadempimento, in quanto l′ordinamento non appresta, per il caso di prelazione volontaria, rimedi lato sensu coercitivi; né il diritto di riscatto (riservato a ben specifiche ipotesi di prelazione ex lege, come ad es. il retratto successorio ex art. 732 c.c., oppure in tema di vendita di terreni agricoli, ex art. 8 della legge n. 590/1965), né tantomeno l′esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.