Condominio negli edifici

1) Lavori straordinari disposti dall′amministratore in assenza di previa delibera assembleare
(Cc, articoli 1130, 1131 e 1135)
In tema di condominio, qualora l′amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all′articolo 1135, comma 2, del Cc, abbia disposto, in assenza di previa delibera assembleare, lavori di straordinaria amministrazione, la relativa obbligazione è riferibile al condominio ove l′amministratore ne abbia speso il nome e quei lavori siano caratterizzati dall′urgenza, mentre, in mancanza di quest′ultimo requisito, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o regresso del condominio medesimo, atteso che il relativo rapporto obbligatorio non gli è riferibile, trattandosi di atto posto in essere dall′amministratore al di fuori delle sue attribuzioni (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per ottenere il pagamento del corrispettivo per prestazioni eseguite dalla società opposta, il giudice adito, rilevato che i lavori non erano stati deliberati né ratificati dall′assemblea dei condomini, ma approvati in autonomia dall′amministratore senza che ricorresse il requisito dell′urgenza, ha accolto l′opposizione proposta dal Condomino opponente e revocato il provvedimento monitorio opposto).
Tribunale di Cagliari, Sezione II civile, sentenza 26 settembre 2023 n. 2174

2) Avviso di convocazione - Dedotta mancata ricezione da parte del condomino
(Cc, articolo 1137; Disp. att. c.c., articolo 66)
In tema di condominio negli edifici, la mancata ricezione dell′avviso di convocazione dell′assemblea da parte del condomino costituisce vizio non di nullità, ma di annullabilità del verbale assembleare da far valere nel termine di trenta giorni ai sensi dell′articolo 1137 del Cc (Nel caso di specie, il giudice adito, nel rigettare l′opposizione, ha confermato il decreto ingiuntivo opposto, in quanto il condomino opponente, non avendo impugnato la delibera ai sensi della citata disposizione entro il termine di trenta giorni decorrente dalla ricezione del verbale posto a fondamento dell′azione monitoria, era di conseguenza decaduto dalla possibilità di impugnare la deliberazione assembleare approvata dall′assemblea dei condomini).
Tribunale di Ferrara, Sezione civile, sentenza 6 febbraio 2024 n. 135

3) Spese di manutenzione della piscina condominiale - Adozione da parte dell′assemblea del criterio di riparto cosiddetto "capitario"
(Cc, articoli 1123, 1137 e 1138)
In tema di condominio negli edifici, ove manchi una diversa convenzione adottata all′unanimità, che sia espressione dell′autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell′articolo 1123, primo comma del Cc, non essendo, consentito all′assemblea, mediante deliberazione a maggioranza, di suddividere con criterio "capitario" gli oneri necessari per la prestazione di servizi nell′interesse comune. Ne consegue che è annullabile la delibera con la quale l′assemblea dei condomini abbia ripartito in pareti uguali tra i condomini, in modo difforme dal criterio legale previsto dalla citata disposizione in base ai millesimi di proprietà, le spese di manutenzione della piscina condominiale.
Tribunale di Brescia, Sezione III civile, sentenza 6 novembre 2023, n. 2830

4) Atti di ordinaria e straordinaria amministrazione
(Cc, articoli 1130, 1133 e 1135)
In tema di condominio negli edifici, il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all′iniziativa dell′amministratore nell′esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex articolo 1133 del Cc, ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall′articolo 1135, comma 2, del Cc, riposa sulla "normalità" dell′atto di gestione rispetto allo scopo dell′utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell′assemblea condominiale (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per ottenere il pagamento del corrispettivo ingiunto per prestazioni eseguite dalla società opposta, il giudice adito, rilevato che i lavori non erano stati deliberati né ratificati dall′assemblea dei condomini, ma approvati in autonomia dall′amministratore senza che ricorresse il requisito dell′urgenza, ha accolto l′opposizione proposta dal Condominio e revocato di conseguenza il provvedimento monitorio opposto).
Tribunale di Cagliari, Sezione II civile, sentenza 26 settembre 2023 n. 2174

5) Decoro architettonico
(Cc, articoli 1117, 1120 e 1122)
In tema di condominio negli edifici, per "decoro architettonico del fabbricato", ai fini della tutela prevista dall′articolo 1120 del codice civile, deve intendersi l′estetica dell′edificio, costituita dall′insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico. (Nel caso di specie, il giudice adito, nel richiamare l′enunciato principio, ha accolto la domanda della condomina attrice diretta ad ottenere la condanna dei condomini convenuti alla rimozione di vetrate di copertura del loro terrazzo di proprietà esclusiva che avevano alterato le linee architettoniche del fabbricato, con conseguente ripristino dello "status quo ante")
Tribunale di Latina, Sezione I civile, sentenza 29 febbraio 2024 n. 488