Locazioni e normativa sopravvenuta

Gli interventi sullimmobile locato conseguenti a norme sopravvenute alla sottoscrizione del contratto sono a carico del conduttore
La disciplina generale delle locazioni prevede, in base al dettato dellart. 1575, lett. b), c.c. che il locatore deve mantenere la cosa locata in stato di servire alluso convenuto e che sono di sua pertinenza soltanto le spese finalizzate a questo scopo. Prevale uninterpretazione restrittiva dellart. 1575 c.c., secondo la quale il locatore non è tenuto ad eseguire spese, né sostenere i costi di opere ulteriori, rispetto allo stato di fatto esistente al momento della stipula o alla consegna del bene. In altri termini, se le normative sopravvengono, nel corso del rapporto contrattuale , ed impongono opere di adeguamento dellimmobile locato, non sussiste lobbligo del locatore di farsi carico dei relativi costi di cui dovrà onerarsi invece il conduttore.
La questione sottesa al principio qui enucleato è lineare: nellambito di uno sfratto per morosità la conduttrice di un immobile destinato ad attività commerciale si costituiva in giudizio opponendosi allo sfratto ed alla sua convalida svolgendo, nei confronti della locatrice, domanda di risarcimento danni in via riconvenzionale. La convenuta, infatti, asseriva che i lavori ordinati dalle autorità competenti per rispristinare limpianto antincendio, dovevano essere eseguiti dalla locatrice. Questa non aveva provveduto ed il Comune aveva ordinato limmediata cessazione dellattività esercitata.
La decisione è stata assunta prendendo in considerazione le obbligazioni che sono previste a carico del locatore: consegnare al conduttore il bene locato in buono stato di manutenzione; mantenere il bene in condizioni da servire alluso pattuito; garantire il pacifico godimento durante la locazione (art. 1575 c.c.), nonché eseguire, durante la locazione, le riparazioni necessarie, ma non quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (art. 1576 c.c.). Dal combinato disposto delle due norme si può notare che solo la prima obbligazione (consegna del bene in buono stato) deve essere soddisfatta al momento della stipula del contratto, mentre tutte le altre si riferiscono al corso del rapporto locatizio.
Altro discorso è quello che riguarda la situazione che concerne la sicurezza dellimmobile rispetto alla legislazione vigente. Con ciò ci si riferisce sia alla conformità degli impianti, sia alla dotazione degli strumenti che rispondano alla normativa antincendi.
Nel continuo divenire del quadro normativo nazionale, infatti, è allordine del giorno la pubblicazione di nuove disposizioni di legge che, molto spesso per la necessità di adeguamento alle direttive europee, modificano lassetto legislativo in essere. In questo caso, per dare una certezza di stabilità alla posizione del proprietario, la giurisprudenza è intervenuta più volte sulla questione, affermando che le obbligazioni del locatore si fermano a quelle previste dagli artt. 1575 e 1576 c.c. e non si estendono ad ulteriori modificazioni o trasformazioni del bene sopravvenute alla consegna, neppure se le stesse siano state imposte da un provvedimento legislativo.
Il principio, ad esempio, è stato pronunciato con riferimento alle opere di adeguamento dellimmobile, destinato a struttura alberghiera) alla nuova normativa per la sicurezza degli impianti (Cass. 25 novembre 2014, n. 24987); al rifacimento dellimpianto elettrico (Cass. 29 settembre 2015, n. 19226). Fattispecie relativa ad interventi effettuati dal conduttore e qualificati come migliorie e non di manutenzione straordinaria, la cui necessità si era verificata dopo la conclusione del contratto) nonché agli interventi necessari per ottenere il certificato di prevenzione incendio (Cass. 27 maggio 2008, n. 13761).
Trib. Sassari 21 novembre 2023, n. 917