Immobile abusivo

È nullo il contratto di appalto che abbia a oggetto immobili da costruire o costruiti in modo difforme dalla concessione edilizia.
Al riguardo, peraltro, occorre distinguere a seconda che tale difformità sia totale o parziale: nel primo caso (articolo 7 della legge n. 47 del 1985) l′opera è da equiparare a quella costruita in assenza di concessione, con la conseguenza che il relativo contratto di appalto è nullo per illiceità dell′oggetto e per violazione delle norme imperative in materia urbanistica.
Nessuna nullità sussiste invece nel secondo caso (articolo 12 della legge n. 47 del 1985) ove si configuri una difformità solo parziale.
Solo se la difformità è totale (cioè ove si intenda realizzare un edificio radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetriche rispetto a quello assentito), l′opera è equiparata a quella del tutto priva di concessione. Il criterio distintivo tra le due ipotesi riceve avallo nell′articolo 31 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, che, riproducendo l′analoga formulazione dell′articolo 7 della legge n. 47 del 1985, dispone che sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, plano-volumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso o l′esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costruire un organismo edilizio o parte di esso, con specifica rilevanza e autonomamente utilizzabile, intendendosi per specifica rilevanza un aumento consistente di volumi in relazione alla struttura realizzata a una valutazione assoluta e oggettiva, e per autonoma utilizzabilità una struttura precisamente individuabile e suscettibile di un uso indipendente anche se l′accesso allo stesso avvenga attraverso lo stabile principale. (Nello specifico, ha evidenziato la Suprema corte il contratto prevedeva la realizzazione di una cantina nel sottosuolo della costruzione non prevista nella concessione edilizia, con conseguente incremento di volumetria, ma senza la realizzazione di un organismo edilizio totalmente diverso. Correttamente, quindi, la Corte del merito ha ravvisato una difformità solo parziale dell′opera, respingendo la eccezione di nullità del contratto).

Cassazione, Sezione II, ordinanza 11 febbraio 2022 n. 4527