Tutela del conduttore - diritto di prelazione

Il diritto di prelazione spettante al conduttore nei contratti di locazione commerciale è disciplinato dall′art. 38 L. 392/1978, secondo cui nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l′immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l′invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
La legge ragionevolmente tutela le attività commerciali che si svolgono nei confronti di una clientela ampia e indeterminata, la cui posizione nel mercato rappresenta una componente importante dell′avviamento commerciale. Pertanto, quando l′immobile affittato viene messo in vendita, la legge riconosce al conduttore il diritto di essere preferito rispetto a qualunque altro potenziale acquirente, a parità di prezzo e di condizioni .
Dopo la comunicazione del proprietario, il conduttore ha 60 giorni di tempo per esercitare la prelazione (sempre tramite l′ufficiale giudiziario) e nei successivi trenta giorni deve versare il prezzo, contestualmente alla stipula del contratto definitivo o almeno del preliminare.
Se il proprietario vende l′immobile senza avvertire il conduttore, questi può riscattare l′immobile dall′acquirente (pagando lo stesso prezzo) entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di vendita.
Si tratta, invero, di una prelazione di natura reale in quanto prevista dalla legge, che legittima il conduttore pretermesso ad esercitare il riscatto dell′immobile nei confronti del terzo acquirente, a differenza della prelazione di natura obbligatoria, prevista convenzionalmente dalle parti, che invece non può dar luogo al diritto di riscatto per il noto brocardo latino res inter alios acta tertio neque nocet neque prodest . Ricordiamo anche che la prelazione non si applica nel caso di vendita al coniuge o a un parente entro il secondo grado del proprietario, oltre che, ovviamente, in caso di donazione (a qualsiasi soggetto).